En situation de détresse financière, de nombreuses personnes sont contraintes de céder leur patrimoine. Lorsqu'elles reviennent à une meilleure fortune, ces personnes n'ont plus la possibilité de racheter leurs biens, aussi précieux soient-ils.
Mais, la vente à réméré permet au propriétaire de recouvrer un jour la propriété de son bien. Il garde donc une option de rachat. Comment se déroule la vente immobilière à réméré ? Quels sont les avantages et les précautions à prendre ?
Le mot « remere » vient du latin « redimere » qui veut dire « racheter ». Selon le Code civil français, le réméré est une vente avec faculté, mais non obligation, de rachat par le vendeur. En d'autres termes, le réméré est un contrat de vente dans lequel le propriétaire cède son bien à un acheteur ou un investisseur.
Mais, le vendeur prend soin de mentionner dans le document qu'il se réserve le droit de reprendre son bien. Pour cela, celui-ci devra restituer le prix principal du bien et rembourser certains frais. Ces derniers prennent en compte les réparations effectuées par l'acheteur entre autres. La vente immobilière à réméré se fait :
Le contrat est établi devant le notaire. C'est cet officier public qui garantit la possibilité au vendeur de racheter son bien plus tard. Celui-ci peut continuer à occuper le bien s'il s'agit de sa résidence principale. Dans ce cas, il signe un contrat d'occupation des lieux avec l'investisseur et lui versera des indemnités d'occupation.
Le vendeur dispose d'un délai maximum de 5 ans pour racheter son bien. S'il ne rachète pas son bien dans le délai imparti, l'investisseur en devient alors le propriétaire. Le vendeur peut également vendre lui-même son bien en cours de réméré s'il ne souhaite pas le racheter. Dans ce cas, le rachat du réméré et la revente sont effectués le même jour chez le notaire.
Le vendeur a la possibilité d'organiser lui-même une vente à réméré. Pour cela, il recherche un investisseur et fait appel à un notaire. Il peut également se faciliter la vie en ayant recours aux services d'une société spécialisée dans ce type de vente.
Par exemple, la société réméré conseil vous accompagne pour réussir votre vente immobilière à réméré. Réméré Conseil permet aux propriétaires d'évaluer leurs situations financières. Nos experts vérifieront si une vente à réméré est appropriée ou non.
L'investisseur, lui, se charge d'apporter les fonds nécessaires. Les investisseurs sont souvent des marchands de biens. Le réméré est soumis aux règles habituelles d'une vente immobilière :
L'acte est signé devant notaire. Les frais sont réduits à l'entrée (3%) et à la sortie (1,7% + frais de garantie de prêt bancaire s'il y a). Le document mentionne toutes les conditions pour la vente et le rachat. En cas d'accord entre les parties, le contrat d'occupation est aussi signé.
Le jour de la signature d'une vente à réméré, les dettes sont payées par le notaire à tous les créanciers. Cela permet d'assainir de manière immédiate la situation financière du vendeur.
Le vendeur devient occupant du bien immobilier cédé. Il reste dans les lieux contre paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Cette indemnité d'occupation peut avoir été prépayée dans le montage du dossier. Elle correspond au montant du loyer que pourrait percevoir le propriétaire du bien immobilier.
Lorsque le vendeur ne s'acquitte pas de ses indemnités, il peut être déchu de son droit à réméré. L'investisseur peut le contraindre à libérer les lieux et l'expulser.
Mais, cette disposition doit être clairement indiquée dans le contrat. Comme mentionné plus haut, un délai est fixé dans l'acte. Il ne peut excéder 5 ans. Durant cette période, le vendeur se charge de constituer un dossier destiné à obtenir le financement nécessaire au rachat du bien.
Le réméré s'adresse aux sociétés, aux particuliers, commerçants, aux artisans. Toutes les personnes physiques et morales peuvent recourir à la vente immobilière en réméré. Mais, ce type de vente convient particulièrement aux propriétaires ou accédants à la propriété en situation de surendettement.
Tous les particuliers propriétaires qui sont interdits bancaires peuvent bénéficier de cette procédure de restructuration de crédit. Les personnes fichées à la Banque de France ou en situation de saisie immobilière sont également concernées.
Le réméré est une formule discrète qui permet au vendeur de conserver son bien. Il garde ainsi ses locaux en payant une indemnité d'occupation. Si le vendeur est déjà fiché, le réméré est une bonne source de financement sans l'intervention des établissements de crédit. L'opération permet au vendeur de renouer avec une gestion saine de ses comptes (si c'était la cause de ses ennuis financiers).
Elle permet également au vendeur de mettre de l'ordre dans ses affaires. La vente à réméré fait cesser de manière immédiate toutes les poursuites à l'encontre du vendeur. Celui-ci peut vendre son bien et échapper à une saisie immobilière suivie d'une vente aux enchères. Enfin, le vendeur dispose d'une option de rachat. Il peut racheter son bien à tout moment, dans un délai de 5 ans maximum.
Avant de réaliser une vente à réméré, vous devez être très attentif à certains points :
L'acte doit obligatoirement être rédigé par un notaire qui maîtrise le réméré. Une vente à réméré est destinée à solder toutes les dettes du vendeur afin qu'il n'en subsiste pas. Cela permet le financement du rachat du bien concerné. Si une dette n'est pas prise en compte, le vendeur doit s'assurer qu'elle n'influencera pas le refinancement.
L'indemnité d'occupation ne doit pas dépasser la valeur locative normale du bien. Vous devez veiller à cela. Il est conseillé de s'entourer de professionnels lorsque l'on souhaite réaliser ce type de vente. Par exemple, Réméré Conseil négocie vos dettes, fait les médiations nécessaires, et vous accompagne pas à pas jusqu'au rachat.
Que retenir ? La vente à réméré est une opération discrète qui permet de céder son bien pour rembourser ses dettes. L'un des avantages de cette formule, c'est que le vendeur conserve une option de rachat.
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